Eine in unserer Immobilienberatung häufig aufkommende Frage ist die nach den steuerlichen Aspekten eines Immobilienverkaufs. Welche Steuern sind unter welchen Bedingungen fällig? Was ist eine Spekulationsfrist? Ab wann laufe ich Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Händler eingestuft zu werden und was sind die Folgen? Wir möchten diesen Artikel nutzen, um diese Fragen ausführlich zu beantworten und Sie über eine steuerliche Betrachtung eines Immobilienverkaufs zu informieren.
Die Grunderwerbssteuer
Eine Steuer die bei jedem Immobilienverkauf anfällt und die jedem Eigentümer geläufig sein sollte ist die Grunderwerbssteuer. Sie funktioniert ähnlich wie die Mehrwertsteuer bei einem Einkauf und ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Die Höhe der Steuer ist jedoch nicht einheitlich in Deutschland und wird auf Landesebene bestimmt. Während in Bayern und Sachsen lediglich 3,5% anfallen, ist Nordrhein-Westfalen mit einigen anderen Ländern mit 6,5% Spitzenreiter. In der Regel tangiert Sie Immobilienverkäufer jedoch nur indirekt, da Sie normalerweise vom Käufer beglichen wird.
Die Spekulationssteuer
Gewinne aus einem Immobilienverkauf sind nach Gesetzeslage grundsätzlich einkommenssteuerpflichtig - dies gilt jedoch nur innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren. Gemäß §23 EStG fällt auf Gewinne aus Immobilienverkäufen innerhalb dieser Periode die individuelle Einkommenssteuer an, die wiederum von dem gesamten persönlichen Einkommen abhängig ist. Da die Steuer nur auf etwaige Gewinne anfällt, sind Veräußerungen zum einstigen Kaufpreis oder sogar darunter nicht spekulationssteuerpflichtig. Lediglich falls die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde, fällt bei einer Veräußerung innerhalb der ersten 10 Jahre keine Steuer an.
Gewerblicher Grundstückshandel
Das Damoklesschwert des gewerblichen Grundstückshandels schwebt über vielen privaten Immobilienbesitzern. Sofern dass Finanzamt eine solche Einstufung vornimmt, unterliegen die Einnahmen der Einkommenssteuer/Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer. Der Immobilienverkauf wird damit zu einem sehr kostspieligen Geschäft! Bemessungsgrundlage des Finanzamts ist die Anzahl der verkauften Immobilien: Sofern mehr als 3 Immobilien innerhalb von etwa 5 Jahren nach Ihrer Anschaffung verkauft werden, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus (§15 EStG). Sofern also ein 4. Objekt verkauft wird, fallen die zusätzlichen Steuern nicht nur auf dieses an, sondern auch rückwirkend auf 3 vorherig verkauften Objekte. In diesem Fall müssen selbst bereits vorgenommene Abschreibungen nachversteuert werden. Nicht betroffen von einem gewerblichen Handel sind Objekte, die länger als 5 Jahre in Besitz sind oder selbstgenutzt werden. Eine weitere Ausnahme besteht für branchennahe Akteure (zum Beispiel Makler, Bauträger und Architekten) oder Personen denen schon bei Objektkauf eine Veräußerungsabsicht nachgewiesen werden kann: Für diese Gruppen erhöht sich der bemessene Zeitraum von 5 auf 10 Jahre.
Sofern Sie über einen Immobilienverkauf nachdenken, ist eine persönliche Beratung jedoch unabdingbar, da kein Immobilienverkauf dem anderen gleicht. Als erfahrenes Immobilienbüro empfangen wir Sie gerne zu einem kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin.
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