Eine interessante Nische des Immobilienmarktes ist der Markt für denkmalgeschützte Immobilien und Häuser. Viele Investoren spezialisieren sich sogar auf diesen Bereich - doch warum? Welche Besonderheiten, Vor- und Nachteile bringt der Denkmalschutz mit sich? Diese Fragen werden wir in unserem heutigen Beitrag beantworten.
Das erste, was einem Betrachter von Denkmalimmobilien meist in den Sinn kommt ist das besonders positives Erscheinungsbild. Meist handelt es sich um besonders prachtvolle Bauwerke und zeugen einer erhaltenswerten Architektur vergangener Zeiten. In dem Bestand denkmalgeschützter Häuser spiegelt sich nicht nur die historische Entwicklung der Baukultur einer Stadt wider, er verleiht einer Stadt ihr Gesicht. Durch diesen ästhetischen Wert entsteht häufig auch ein emotionaler Wert für Anleger und Eigentümer.
Doch auch über diesen kulturellen und emotionalen Aspekt hinaus haben denkmalgeschützte Häuser durch weitere Eigenschaften eine höhere Wertigkeit als vergleichbare „Normalhäuser“. Gilt eine Immobilie als denkmalgeschützt, so fällt sie unter die Regelung des Denkmal-Schutz-Gesetzes (DSchG) und darf als Denkmalimmobilie bezeichnet werden. Dies bedeutet allgemein, dass die Immobilie als kulturelles Erbe eingestuft ist und ihr Erhalt durch den Staat gesichert ist und gefördert wird.
Steuervorteile einer denkmalgeschützten Immobilie
In konkreteren Worten geht der Denkmalschutz unter anderem mit steuerlichen Vergünstigungen einher. Diese steuerlichen Vorteile für Denkmalimmobilien äußern sich beispielsweise in erhöhten Abschreibungen (Denkmal-Afa). Als Kapitalanleger wird die erhöhte Abschreibung mit Ihrem zu versteuerndem Einkommen verrechnet - somit steht unter dem Strich eine verringerte Steuerlast. Diese Besonderheit ist in §7i im Einkommenssteuergesetz verankert: Demnach können Sie alle Modernisierungskosten (inklusive anteiliger Nebenkosten) innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich abschreiben und geltend machen.Auch auf Altbauanteile entfallende Abschreibungen können zu 2 - 2,5% steuerlich geltend gemacht werden. Bei entsprechendem Einkommen können somit innerhalb von 12 Jahren Steuerrückflüsse von bis zu 40% des Kaufpreises erwartet werden. Aufgrund dieser Eigenschaften ist es möglich, dass sich Denkmalimmobilien deutlich schneller amortisieren als konventionelle Objekte.
Staatliche Förderung
Über die steuerlichen Vorteile hinaus, leistet der Staat auch weitere Unterstützung bei der Restauration, Instandsetzung oder dem Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien. Dies geschieht in Form von Förderungen durch die staatliche Entwicklungsbank KfW. Diese reichen von vergünstigten Darlehen bei einer Sanierung bis hin zu Tilgungszuschüssen. Beantragter sind diese Förderungen beispielsweise für altersgerechte Umbauten oder energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen.
Ab wann ist ein Objekt denkmalgeschützt?
Doch ab wann darf sich eine Immobilie denkmalgeschützt nennen? Die Einstufung als „denkmalgeschützt“ nimmt das Amt für Denkmalschutz vor. Sofern ein Objekt eine Liste von Kriterien für Baudenkmäler erfüllt, wird es in die Denkmalliste aufgenommen, welche von den unteren Denkmalbehörden geführt wird (§ 10 DSchG).
Das Risiko Denkmalschutz
Da Kapitalanleger um diese Vorteile denkmalgeschützter Objekte wissen, werden diese natürlich auch zu nicht unerheblichen Teilen eingepreist. Dadurch ergibt sich für denkmalgeschützte Gebäude fast immer ein deutlich höherer Kaufpreis, verglichen mit ähnlichen, konventionellen Immobilien. Das heißt: beim Kauf von Denkmalimmobilien ist mit deutlichen Preisaufschlägen zu rechnen! Nicht nur die Sanierung und Modernisierung denkmalgeschützter Häuser ist deutlich teurer als bei Immobilien ohne Sonderstatus, auch die Instandhaltungskosten übersteigen die Erwartungen vieler Käufer. Dies liegt an der Fülle von Vorschriften die beachtet werden müssen, um den Zustand und das Erscheinungsbild des Objektes aufrecht zu erhalten.
Wie diese Ausführung zeigt, kann der Erwerb denkmalgeschützter Immobilien deutliche Vorteile haben. Auf der anderen Seite ist jedoch auch ein erhöhtes Risiko in Betracht zu ziehen, welches viele Anleger finanziell überfordern könnte. Ob sich der Kauf einer Denkmalimmobilie für Sie ratsam wäre, hängt ganz von Ihrer persönlichen Situation ab - mehr darüber erfahren Sie in unserer kostenfreien und unverbindlichen Beratung.
Kommentar schreiben