Wird durch Sanierungen vor dem Verkauf ein höherer Gewinn erzielt?

Im Falle einer geplanten Veräußerung soll der höchst mögliche Verkaufserlös erzielt werden. Hierfür führen Eigentümer Sanierungsmaßnahmen durch und erhoffen sich durch den erhöhten Verkehrswert ihrer Liegenschaft einen gesteigerten Gewinn. Die Frage ist jedoch, ob der Aufwand lohnend oder eine Kostenfalle für Immobilienbesitzer ist. Im folgenden Artikel befassen wir uns mit dieser Thematik und zeigen Ihnen Handlungsmöglichkeiten auf.

 

Der Wert einer Immobilie wird durch sinnvoll gestaltete Sanierungsmaßnahmen erhöht. Die Aufwertung der Bäder, die Dämmung der Fassade, die Erneuerung der Elektrik und weitere Möglichkeiten bedeuten richtig durchgeführt einen höheren Kauferlös. Insbesondere neuwertige kritische, beziehungsweise kostenintensive Bestandteile von Immobilien sind für Investoren attraktiver. Hier sind insbesondere das Dach und das Heizsystem zu nennen. 

 

Doch bedeutet eine höherer Verkaufserlös auch einen höheren Gewinn? Nicht unbedingt. Wirtschaftlicher Gewinn setzt sich aus dem Erlös abzüglich der Kosten zusammen. Somit ist die Frage nach der höhe der Kosten im Verhältnis relevant. Nur wenn die durch die Sanierungsmaßnahmen Wertsteigerung deren kosten übersteigt liegt eine sinnvolle Investition vor. Wann sind die Kosten niedrigen als der erhöhte Verkaufserlös? 

 

Dies ist nur der Fall, wenn der Käufer den Wert der Sanierungsarbeiten höher einschätzt als das eingesetzte Kapital. Hat er die Möglichkeit durch günstige Arbeitskräfte oder Materialien das gleiche Resultat mit geringeren finanziellen Mitteln zu erzielen, so wird er den Wert der Liegenschaft niedriger ansetzten. 

 

 

Beispiel: Herr Mustermann möchte sein Mehrfamilienhaus verkaufen, welches einen Marktwert von 1.000.000 € hat. Um einen höheren Gewinn zu erzielen investiert er 100.000 € in Sanierungsmaßnahmen. Der Käufer, Herr Meier, kann besagte Maßnahmen zu 50.000 € durchführen lassen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Herr Mustermann lediglich einen Kaufpreis unterhalb von 1.100.000 € erzielen wird. Rentabel wäre seine Investition jedoch nur, wenn der Erlös diesen Betrag übersteigen würde. Wenn man von einem Verkauf zu 1.050.000 € ausgeht, hat Herr Mustermann einen Verlust von 50.000 € im Verhältnis zur Ausgangslage erwirtschaftet.

 

Gewinn = Erlös - Kosten

Gewinn Ausgangslage = 1.000.000 € - 0 € = 1.000.000 € 

Gewinn nach den Sanierungsarbeiten. = 1.050.000 € - 100.000 € = 9.050.000 € 

 

Selbst wenn der Kaufpreis bei 1.100.000 € liegen sollte, hätte Herr Mustermann immer noch keinen höheren Gewinn erzielt.

 

 

Fraglich ist auch, ob sich die Vorstellungen des Verkäufers und Käufers decken. Hat der Käufer andere Wünsche, wird nach dem Erwerb der Liegenschaft ebenfalls sanieren und folglich einen geringeren Kaufpreis anbieten. Insbesondere bei optischen Arbeiten ist das Risiko hoch nicht nach dem Geschmack des Käufers zu handeln

 

Sanierungen sollten demnach nur durchgeführt werden, wenn der finanzielle Sanierungsaufwand den des Käufers deutlich unterschreitet. Erst dann ist eine angemessene Erhöhung des Gewinns und somit eine angemessene Entlohnung des Aufwands zu erwarten. Hier ist zwischen Immobilienarten zu unterscheiden: handelt es sich um ein Anlageobjekt, so ist zu erwarten, dass der potenzielle Käufer über günstigere Ressourcen verfügt. Im Fall von Objekten die zur Eigennutzung verkauft werden, wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Sanierungsmaßnahmen rentabel sind.